第一次辦二胎房貸就上手：新手最容易搞錯的十件事

每天回答二胎諮詢，我們發現新手的問題高度集中。這篇把最容易搞錯的十件事一次講清楚，看完您的觀念會比八成的借款人正確。

一、二胎不是把一胎搬走

二胎是「加一筆」不是「換一筆」：一胎照繳、利率不變，二胎另外設定第二順位。把一胎搬去別家順便多借的那叫轉增貸，是另一種產品。

二、額度是算出來的，不是業者喊的

公式固定：市值 × 成數（最高九成）− 一胎餘額。誰跟您說「保證借到 300 萬」卻不問地址和一胎餘額，就是話術。市值可自己先查實價登錄，詳見實價登錄。

三、月息一分不是 1%

正確說是「月利率 1%、年利率 12%」。所有月息報價乘 12 換算年利率，超過 16% 即超過法定上限，超過部分依法無效。

四、設定金額 ≠ 借款金額

謄本上的抵押權設定金額慣例是借款額的 1.2 倍（擔保利息與費用），這是正常慣例不是灌水。要緊盯的是「契約本金＝實拿金額」。

五、撥款前不會有任何費用

設定規費與代書費在設定送件時支付、有收據；除此之外撥款前要錢的一律是詐騙。

六、信用瑕疵不是死刑

銀行看聯徵，民間二胎看房子。循環、協商、呆帳影響的是「走哪條路」，不是「能不能借」。

七、比較方案要用實質年利率

名目利率＋所有費用攤提才是真成本，詳見實質年利率。低利率高代辦費的方案常比高利率零費用的貴。

八、還款方式影響總利息，差很大

本息攤還 vs 按月付息到期還本：前者月付高但債務遞減，後者月付輕但本金不動。短期週轉選付息、長期資金選攤還，選錯總利息差一倍。

九、提前清償條款要先問

能不能隨時清償、有無違約金、多久辦塗銷——這三問在簽約前，不是還錢時。

十、對保要有地政士

正規對保有固定場所、地政士在場、文件填寫完整。超商簽約、空白本票、全權委託書，看到任何一項直接離開。

觀念對了，剩下的就是找一家規則透明的業者。金五吉主站的二胎房貸服務把額度、利率、費用全部攤開，可以當作檢驗其他業者的基準。