準備清單

自己算一次的完整步驟

照這張表走完，您會得到一個有依據的數字，而不是別人報給您的數字。這是判斷力的基礎。

共 28 個檢查項目。建議列印帶在身上，逐項確認後再簽名。

1. 步驟一：估市值

估價是找同類不是找最高，結果應該是區間不是單點。

篩出建物類型相同的成交 大樓比大樓、公寓比公寓。透天另計，價值主體在土地。 屋齡接近（差距十年內） 實務折舊約每年 1% 至 2%。 坪數區間接近 小坪數單價通常較高，拿小坪數估大坪數會高估。 樓層對得上 無電梯公寓四五樓比二樓低 15% 至 20%。 成交時間近半年，最多一年 兩年前的價格參考價值有限。 排除親友交易、含車位未拆分、法拍急售 這三種是異常樣本。 取中位再依條件差異調整，得出區間 不要直接取平均，先看差異來自哪裡。

2. 步驟二：查一胎實際餘額

這一步最多人算錯。

網銀或對帳單的「本金餘額」 不是應繳總額（含未到期利息）。 不要用謄本的擔保債權總金額 那通常是原始借款的 1.2 倍，而且不隨還款減少。誤用會低估幾百萬。 確認是否在寬限期 寬限期只繳息不還本，本金與撥貸時相同。 房子上不只一筆設定的話全部加總 含理財型房貸的實際動用金額。

3. 步驟三：套公式

市價 × 可貸成數 − 一胎本金餘額。

可貸成數多數落在八成到九成 用保守與樂觀各算一次，得出區間。 權狀 15 坪以下要再打折 小坪數處分市場窄，多數機構會降成數。 扣掉車位坪數 車位另以車位行情計價，不能用住宅單價。 違建不計入 頂樓加蓋、陽台外推原則不採計。

4. 步驟四：算安全線

可支配所得 = 月收入 − 必要支出 必要支出含一胎房貸、生活費、保險、孩子固定教育費。 安全月付 = 可支配所得 ÷ 3 留兩份緩衝：一份給意外，一份給生活品質。 用安全月付反推可借金額 再跟步驟三算出的空間比較，取較小者。

5. 步驟五：比較方案

只比利率會被誤導。

總支出 = 所有月付金加總 + 一次性費用總和 用這個數字比較，才是真實的成本比較。 一次性費用含哪些 設定規費（設定金額千分之一）、代書費（6000 至 12000 元）、服務費（貸款額 3% 至 5%）。 月息換算年利率：乘以 12 月息 1 分 = 年 12%；1 分半 = 18%（已超過法定上限）。 確認提前清償違約金 預計短期還清的話，這可能吃掉您以為省下的利息。

6. 六個最常見的誤判

用謄本設定金額當一胎餘額 最常見也最昂貴，差距可達數百萬。 抓同社區最高的一筆當市值 那筆可能是頂樓戶或含車位。 忘了自己還在寬限期 三年只繳息，本金一毛沒少。 把車位坪數當居住坪數算 會高估約一成五。 只比利率不比總成本 利率低但服務費高的方案總成本可能更高。 把核准額度當成該借的金額 額度看房屋價值，還款能力看您自己。

清單上有卡住的項目？

權狀找不到、產權有共有人、契約條款看不懂——這些都可以先問。把您卡住的那一項說給專人聽，金五吉貸款知識庫免費評估、全程保密、不推銷。

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