六個最常見的試算誤判

取得 正確空間約 458 萬

當時的狀況｜屋主看到謄本他項權利部寫「擔保債權總金額 840 萬」，以為自己還欠 840 萬，算出來幾乎沒有可貸空間。

怎麼算的｜設定金額是登記時約定的擔保範圍，通常抓原始借款的 1.2 倍，用來涵蓋利息、違約金與執行費用。而且它不會隨著還款減少。實際本金餘額要看網銀或對帳單，該案實為 545 萬。市值 1180 萬 × 0.85 = 1003 萬，減 545 萬。

結果｜用謄本數字會算出 163 萬，與實際差了 295 萬。

成立關鍵｜這是最常見也最昂貴的誤判。記住：謄本看產權，餘額看繳款紀錄。

取得 市值差異約 5%

當時的狀況｜查實價登錄時抓同社區最高的一筆當市值，結果估值落差很大。

怎麼算的｜該筆是頂樓戶且總價含車位。正確做法是篩選五個條件都對齊的可比案例：建物類型相同、屋齡接近、坪數區間接近、樓層對得上、成交時間近半年。篩出四筆後取中位並依條件微調。

結果｜單一筆的偏差會被放大，用可比案例的中位數才穩定。

成立關鍵｜估價是找同類不是找最高。而且結果應該是區間不是單點——任何說「你家就值 1234 萬」的都要保留。

取得 空間比預期少

當時的狀況｜房貸繳三年，以為本金已還掉一部分。

怎麼算的｜寬限期只繳息不還本，本金餘額與撥貸當時相同。可貸空間完全來自房價變動，而非本金攤還。

結果｜若房價持平，等於三年沒有增加任何可貸空間。

成立關鍵｜另一個重點是寬限期結束當月月付金會明顯跳升。借款前要把「寬限期結束後的月付」一起算進負擔能力。

取得 高估約 15%

當時的狀況｜權狀 48 坪，直接用住宅單價乘以 48 坪估算市值。

怎麼算的｜拆分權狀組成：主建物與附屬建物 36 坪、車位 12 坪。住宅部分用住宅單價、車位另以車位行情計價。合計市值低於原估約 15%。

結果｜反過來說，若車位有獨立建號，那是可以另外計價的資產，漏掉就是少算。

成立關鍵｜先確認車位有沒有獨立建號、是坡道平面還是機械式，兩者價值差可達四成。

取得 乙案總成本較低

當時的狀況｜甲案年利率 10%、服務費 8%；乙案年利率 12%、服務費 3%。多數人直覺選甲案。

怎麼算的｜以借 200 萬、五年期計算，把全期利息加上一次性費用（服務費、代書費、規費）加總比較。甲案的服務費 16 萬遠高於乙案的 6 萬，抵銷了利率的差距。

結果｜利率低的方案，總成本不一定低。

成立關鍵｜正確的問法是「從簽約到還清，我一共會付出多少錢」。用總支出比較，不要只比利率或成數。

取得 安全額度約 220 萬

當時的狀況｜核准額度 400 萬，實際需求 220 萬，猶豫要不要借滿。

怎麼算的｜以可支配所得反推：月收入扣除必要支出後約 3.2 萬，安全月付抓三分之一約 1.06 萬。以年利率 11%、七年期估算，對應可借約 220 萬。

結果｜額度看房屋價值，還款能力看您自己，兩者不同。

成立關鍵｜留兩份緩衝：一份給意外（醫療、修繕、失業），一份給生活品質。把可支配所得全部拿去繳貸款，撐不過任何一次意外。