查封、假扣押、假處分差在哪？三種限制登記的意義與解法

調謄本發現房子上有「查封」「假扣押」或「假處分」的記載，很多人分不清差別、也不知道嚴重程度。這篇把三種限制登記講清楚。

限制登記是什麼

限制登記是限制不動產所有權人處分權利的登記總稱，出現在謄本上，代表這間房子的處分（買賣、設定抵押）受到限制。查封、假扣押、假處分都屬於限制登記，但性質與嚴重度不同。

假扣押：保全將來的金錢債權

假扣押是債權人在「還沒取得確定判決」前，為了怕債務人脫產，先聲請法院凍結財產的保全程序。它是暫時性的——債權人還要進行本案訴訟。房屋被假扣押不能處分，但這還在「保全」階段，尚未到強制執行拍賣。若債權人本案敗訴或未於期間起訴，假扣押可撤銷。

假處分：保全金錢以外的請求

假處分用於保全「金錢以外」的請求（例如爭執房屋所有權歸屬時，禁止一方處分）。同樣是暫時性保全，性質看具體聲請內容。

查封：進入強制執行、拍賣的起點

查封是債權人已取得執行名義、進入強制執行程序後對房屋的處置，是拍賣的前奏。相較於假扣押（還在保全、可能還沒訴訟），查封已經是「要拿去拍賣清償」的階段，時間壓力更直接。

嚴重程度與時間壓力

簡單說：假扣押、假處分是「保全」，債權人還要打官司，時間相對從容、也有撤銷可能；查封是「執行」，已進入拍賣倒數。三者都限制處分，但查封的急迫性最高。

怎麼解除

假扣押：可依法提供反擔保聲請撤銷、或本案結果確定後處理。查封：清償執行債權後聲請撤銷查封、塗銷登記。不論哪種，只要把對應的債務處理掉，限制登記就能塗銷、房屋恢復乾淨。現金不足時，以房屋殘值代墊清償是常見做法。

小結

假扣押、假處分是保全（還在訴訟階段、較從容），查封是執行（拍賣倒數、最急迫）。三者都限制處分，解法是處理對應債務、塗銷登記。看到謄本有限制登記別慌，先分清是哪一種、在哪個階段，才知道還有多少時間。涉及訴訟建議諮詢律師。