代書、地政士、代辦：誰是誰、各收多少費用、哪些是必要的

辦二胎的過程會遇到幾種角色，各收各的費用。搞不清楚誰是誰、哪些費用該付、行情多少，很容易當冤大頭。這篇把角色與費用一次講清楚。

地政士（代書）：法定的專業角色

「代書」是俗稱，正式名稱是地政士，是有國家考試、有證照的專業人員。二胎的抵押權設定登記，依法要由地政士辦理。他們負責的是：調閱謄本、確認產權、撰擬設定契約、到地政事務所辦理設定登記、確認順位、以及結清後的塗銷登記。

地政士是整個流程裡必要且有法律專業的角色，他的把關是保護交易安全的關鍵。你甚至可以要求地政士見證對保過程。

地政士代辦費：行情六千到一萬二

地政士辦理設定登記的代辦費，常見行情落在六千到一萬二之間，視案件複雜度而定。這是合理的專業服務費，屬於必要支出。塗銷登記另有小額費用。

設定登記規費：法定費率

這是繳給地政事務所的規費，依設定金額千分之一計算。例如設定金額 240 萬，規費就是 2,400 元。這是政府收的、法定的，沒有議價空間。

代辦／融資顧問：媒合與服務的角色

「代辦」或融資顧問，是協助你媒合承作方、規劃方案、準備文件的角色。他們的價值在於熟悉市場、知道哪些管道適合你的條件、幫你談條件。這個角色不是法定必要（你也可以自己找銀行或承作方），但對條件複雜、被銀行退件的人有實際幫助。

服務費：行情貸款金額的 3% 到 5%

代辦／融資顧問的服務費，合理行情是貸款金額的 3% 到 5%。這筆費用要在一開始就問清楚怎麼算、什麼時候收。重點：服務費應該在撥款時或撥款後從款項中收取，不是撥款前先付。

哪些情況該提高警覺

撥款前要你先付任何費用。不論名目是代辦費、保證金、開辦費——撥款前收費幾乎都是詐騙的訊號。合法的費用都是從撥款中扣或撥款後收。

服務費遠超過 5%。超出合理行情太多要問清楚依據，別被含糊帶過。

費用說不清楚、不肯逐項列明。合法業者會把每一筆費用列清楚。閃爍其詞的要小心。

沒有地政士參與設定。二胎設定登記依法要地政士辦理，完全跳過地政士的「二胎」不合常理。

怎麼確認自己付的合不合理

把所有費用列出來：地政士代辦費（六千到一萬二）、設定規費（設定金額千分之一）、服務費（貸款金額 3% 到 5%）。加總起來，對照貸款金額看佔比合不合理。然後問一句最關鍵的：「從簽約到撥款，我一共要付哪些費用、各多少、什麼時候付？」這個問題問清楚，你就不會當冤大頭。